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Analyse

Wir analysieren für institutionelle und für private Auftraggeber.

So prüfen wir Im Rahmen eines langjährigen Beratervertrages mit einer deutschen Großbank Publikumsfonds, insbesondere Immobilienfonds, auf ihre Eignung zur Aufnahme in den Vertrieb des Konzerns. Wir beraten aber auch private Investoren bei Einzelinvestments.

Eine Fondsanalyse hat stets zwei Schwerpunkte: Die Analyse der Assets und die Analyse der Fondsstruktur. So wird ein gutes Asset wegen eines mangelhaften Fondskonstruktes ein schlechtes Investment und auch ein gutes Fondskonzept macht ein schlechtes Asset nicht lohnenswert. Es muss stets beides stimmen.

Analyse der Assets: Mehr als zwei Jahrzehnte know how im Immobilienbereich, speziell im Bereich der Gewerbeimmobilien, gibt uns die Kompetenz zur Beurteilung von Immobilieninvestments. Eine Standortanalyse auf Makro- und auf Mikroebene, die Prüfung der Marktparameter und der Gebäudestruktur führen zu einer Einschätzung der Nachhaltigkeit der Erträge einer Immobilie.

Analyse der Fondsstruktur: Ein Blick auf das Organigramm steht am Anfang der Analyse: Wer initiiert den Fonds, wie ist die Leistungsbilanz des Initiators, wer sind die beteiligten Partner, in welcher Rechtsform firmiert die Beteiligungsgesellschaft und wie ist sie eingebunden in die Gesamtstruktur.

Eine kritische Sicht gilt den wirtschaftlichen Eckdaten des Fonds wie der Relation des Eigenkapitals zum Fremdkapital sowie Höhe und Verlauf seiner Tilgung. Wie sind die fondsbezogenen Kosten, die sogenannten "weichen" Kosten? Was wird planmäßig ausgeschüttet? Sind die Ausschüttungen subventioniert, sind die Parameter realistisch? Gibt es Interessenkonflikte oder gleichlaufende Interessen z.B. durch eine Beteiligung des Initiators oder durch seine Partizipation auch am langfristigen Erfolg?

 

Die Analyse des Gesellschaftsvertrages beantwortet unter anderem die Fragen nach Kontroll- und Mitwirkungsrechten der Anleger, nach den Regelungen zur Kündigung der Beteiligung - z.B. in persönlichen Notlagen – und nach der Haftung des Anlegers. Eine Prüfung des Treuhandvertrages und des Vertrages zur Kontrolle der Mittelverwendung schließen sich an.

Neben der rechtlichen wird die steuerrechtliche Struktur geprüft. Wie werden die laufenden Einkünfte und wie wird ein späterer Verkaufserlös steuerlich behandelt? Ist das Konzept gesichert, gab es bereits eine Betriebsprüfung vergleichbarer Strukturen?

Die Analyse eines Publikumsfonds umfasst üblicherweise neben der Prüfung des Prospektes auch die Würdigung des Testates der Wirtschaftsprüfer, eines steuerrechtlichen Gutachtens sowie der begleitenden Analysen und Bewertungen, beispielsweise von Immobiliengutachten. Oftmals liegen zudem Fremdmeinungen von Analysehäusern vor, die es einzubeziehen gilt. Das Resultat der Analyse ist eine umfassende Checkliste für den Auftraggeber.

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